تحلیلی بر نقش تخلفات ساختمانی در ناکامی طرح‌های توسعه شهری کلانشهر تهران

نوع مقاله: مقالۀ پژوهشی

نویسندگان

1 پژوهشگر دکتری شهرسازی. دانشکده هنر و معماری، دانشگاه تربیت مدرس. تهران.

2 رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا اسلامی شهر تهران

3 مشاور کمیسیون شهرسازی و معماری

چکیده

محدودیت‌های ساخت و ساز شهری در قالب ضوابط و مقررات با هدف کنترل توسعة کالبدی شهر، محصول طرح‌ها و اسناد توسعه شهر محسوب می‌شوند. در واقع مقررات و ضوابط ساخت و ساز در کلانشهری همچون تهران، ابزار اجرای طرح‌های توسعه شهری بوده و فرآیند توسعه در پروژه‌های شهری کوتاه مدت و برنامة بلندمدت توسعه از طریق این قوانین و ضوابط هدایت می‌شود. لذا نحوة اجرای این ضوابط و مقررات عامل تعیین کننده‌ای در تحقق اهداف و چشم‌اندازهای طرح‌های توسعة شهری است. کمیت و کیفیت ضوابط ساخت و ساز در شهر تهران از نخستین طرح جامع مصوب 1349 تا طرح راهبردی- ساختاری 1386 به موازات تحول رویکردهای عمومی توسعه شهری و سیاست‌های خاص توسعه در شهر تهران، تغییر یافته است. همچنین ضرورت به روز رسانی ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری با توجه به عدم اجرای کامل یا پایین بودن قابلیت اجرایی بسیاری از ضوابط و مقررات طرح‌های پیشین مطرح می‌شود. بخش عمده‌ای از چالش عدم اجرای این ضوابط را می‌توان در قالب ناهنجاری تخلفات ساختمانی مطالعه کرد. این پژوهش از طریق روش توصیفی- تحلیلی با هدف بررسی چالش‌های اجرای ضوابط و مقررات توسعه شهری در کلانشهر تهران، به ارزیابی و تحلیل چگونگی اجرای این ضوابط و وضعیت تخلفات ساختمانی پرداخته است. از این رو چهار بازه زمانی : از زمان اجرای ضوابط طرح جامع اول تهران تا خودکفایی مالی شهرداری، از زمان اجرای سیاست فروش تراکم تا اصلاح ضوابط شهر تهران، از اجرای اصلاحیه ضوابط برنامه.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Analyzing the Role of Constructional Violations in the Failure of Urban Development Plans of the Tehran Metropolis

نویسندگان [English]

  • Elnaz Sarkheili 1
  • Mohammad Salari 2
  • Maryam Safavi Sohi 3
1 Ph. D. condidate in Urbanism, Tarbiat modares University, Tehran, Iran.
2 رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا اسلامی شهر تهران
3 مشاور کمیسیون شهرسازی و معماری
چکیده [English]

Limitations of urban constructions in the form of rules and regulations with the aim of controlling city physical
development is the product of city development plans and documents. Actually, construction rules and regulations
in a metropolis like Tehran is the tool of performing urban development plans and development process in shortterm
urban projects and long-term development plans is controlled by means of these rules and regulations.
Therefore, how these rules and regulations are performed is a decisive factor in achieving goals and prospects of
urban development plans. Quantity and quality of construction regulations in Tehran from the first comprehensive
plan approved in 1970 to the strategic-structural plan in 2007 was changed along with the evolution of general
urban developments and special development policies in Tehran. Also, necessity of updating rules and regulations
of urban development is considered according to lack of full performance or low performance of many of the rules
and regulations of previous plans. A major part of challenges about non-implementation of these regulations can
be studied in the form of anomalies of constructional violations. This research analyzes and evaluates the way
of performing these regulations and status of constructional violations with the goal of analyzing challenges of
performing rules and regulations of urban development in Tehran metropolis using descriptive-analytical method.
Hence, four time intervals: the interval between performing regulations of first comprehensive plan of Tehran and
financial self-sufficiency of municipal, the interval between implementing density sales policy and modifying
regulations of Tehran, the interval between performing Amendment of planning regulations of Tehran and
announcing the rules of detailed and comprehensive plan of Tehran and after that are evaluated. Also, causes of
creation of constructional violations and their consequences in the failure of urban development plans were analyzed
and the results demonstrate that the factors such as physical field and limitations and natural tendencies of urban
development, underlying society and economy of city, defects of construction rules and regulations and inefficient
urban management system are the most important causes of constructional violations in Tehran metropolis.

کلیدواژه‌ها [English]

  • urban development plans
  • Construction rules and regulations
  • Constructional violations
  • Tehran Metropolis

بهشتی روی، مجید. 1372. بررسی آثار کالبدی تخلفات ساختمانی. پایان‌نامه کارشناسی ارشد. دانشگاه تهران : دانشکده هنرهای زیبا.

پارس بوم. 1391. ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید شهر تهران. تهران : معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران.

پور احمد، احمد.، حاتمی نژاد، حسین و حسینی، سید هادی. 1385. آسیب شناسی طرح‌های توسعه شهری در کشور. پژوهش‌های جغرافیایی، (58) : 180-167.

حبیب اللهیان، جلیل. 1395. اهمیت و جایگاه اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری تهران در طرح‌های جدید جامع و تفصیلی. ایده، 2 (4) : 6-4.

دیارگاه (مهندسین مشاور). 1389. بازنگری و اصلاح چگونگی جلوگیری از خلاف های ساختمانی و رسیدگی به آنها. تهران : معاونت شهرسازی شهرداری تهران.

سرخیلی، الناز و رفیعیان، مجتبی. 1389. آسیب شناسی درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری تهران. مجموعه مقالات همایش مالیه شهرداری، تهران.

سرخیلی، الناز و رفیعیان، مجتبی. 1391. بررسی انگیزه‌های تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم ساختمانی در شهر تهران، مدیریت شهری، (20) : 162-145.

سرخیلی، النار.، فیعیان، مجتبی و بمانیان، محمدرضا. 1393. بررسی رابطه بین تخلف ساختمانی تغییر کاربری و ساختار فضایی شهر تهران با استفاده از تحلیل رگرسیون فضایی. نامه معماری و شهرسازی، (12) : 41-23.

سعیدنیا، احمد. 1392. کالبد شکافی طرح جامع تهران. شهرنگار، (59) : 29-14.

عزیزی، محمد مهدی و شهاب، سینا. 1392. کاربرد انتقال حقوق توسعه (

TDR) به عنوان سازوکار تحقق‌پذیری طرح‌های توسعه شهری (نمونه موردی : شهر کاشان). مطالعات شهری، (4) : 14-1.

عندلیب، علیرضا، مسعود، محمد و یوسفی آذر ابرغانی، سوگند. 1393. تأثیر توسعه شهر تهران بر گسترش بافت‌های فرسوده ( مشکلات و تنگناهای محله هفت‌چنار- بریانک از منظر گسترش بافت فرسوده). نشریه علمی- پژوهشی باغ نظر، (30) : 14-3.

قدمی، مصطفی.، لطفی، صدیقه و خالق‌نیا، کوکب. 1392. بررسی تأثیر سیاست‌های فضایی بر ساختار فضایی شهری با تأکید بر تراکم ساختمانی، مطالعه موردی تهران. مطالعات شهری، (6): 103-89.

Aguilar, S. (2006). Crime Prevention in the EU. Master Thesis. University of Örebro: The department of Behavioural, Social and Legal Science.

Alnsour, J. & Meaton, J. (2009). Factors affecting compliance with residential standards in the city of Old Salt, Jordan. Habitat International, (33): 301–309.

Arimah, C. & Adeagbo, D. (2000). Compliance with urban development and planning regulations in Ibadan, Nigeria. Habitat International, 24 (3): 279–294.

Bissler, L. (2003). Fear of crime and social networks: a study of two local public housing complexes. Ph. D. thesis. Carolina: North Carolina State University.

Dowall, D. E. (1991). A tale of two cities: A comparison of Karachi’s informal and formal housing delivery systems.
Berkley: University of California at Berkley, Institute of urban and regional studies.

Farvacque, C & McAuslan, P. (1992). Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries.Urban Management Program, Urban Management and Land. Washington, DC : The world Bank.

Fekade, W. (2000). Deficits of formal urban land management and informal responses under rapid urban growth: an international perspective. Habitat International, 24 (2): 127–150. Available at: www.sciencedirect.com (13Mar,2009).

Few, R., et al. (2004). Informal subdivision of residential and commercial buildings in Sao Paulo and Johannesburg: living conditions and policy implications. Habitat International, 30 (1):427–442.

Huchzermeyer, M. (2004). From ‘‘contravention of laws’’ to ‘‘lack of rights’’: redefining the problem of informal settlements in South Africa. Habitat International, (28): 333–347.

Kahraman, S., Saati, A. & Misir, S. (2006). Effects of adding illegal storeys to structural systems. Sâdhanâ, 31 (5): 515-526.

Kapoor, M. & Blanc, D. (2008). Measuring risk on investment in informal (illegal) housing: theory and evidence from Pune, India. Regional Science and Urban Economics, (38): 311-329. Available  from: 
www.sciencedirect.com (16  April 2010).

Katz, P. (2004). Form First: The New Urbanist Alternative to Conventional Zoning. Available from: http://fltod.com/research/about_form_based_codes/form_first.pdf (accessed on 11 March 2016).

Melchert, L. (2007). The Dutch sustainable building policy: A model for developing countries?. Building and Environment. (42): 893–901.

Merriam- Webster dictionary. (2015). Available from: http://www.merriam-webster.com/dictionary/bylaw (Accessed on 1 January 2015).

Nallathiga, R. (2006). Development Planning or Development Control the Changing Focus of Master Plan of Mumbai.ITPI Journal, 3 (4): 28-35.

Ogu, V. (1999). Housing enablement in a developing world city: the case study of Benin City. Nigeria. Habitat International, 23(2): 231–248.

Potsiou, Ch. & Ioannidis, Ch. (2006). Informal Settlements in Greece: The Mystery of Missing Information and the Difficulty of Their Integration into a Legal Framework, 5th FIG Regional Conference, Accra, Ghana.

Sarkheyli, E. & Rafieian, M.

(2013). Assessing Tehran’s Urban Structure Effects on Non-Compliance with FAR Regulation.Armanshahr Architecture & Urban Development, 5(10): 223-238.

Tian, L. & Shen, T. (2011). Evaluation of Plan Implementation in the Transitional China: A Case of Guangzhou City Master Plan. Cities, (28): 11-27.

Van der Heijden, J. (2006). Enforcing Dutch Building Regulation, "Housing an expanding Europe, Theory, Policy, Participation and Implementation". Conference proceeding of  ENHR conference. Ljubljana: Slovenia.

Zegarac, Z. (1999). Illegal construction in Belgrade and the prospects for urban development planning.
Cities, 16(5): 365–370.